「アパート経営って儲からない」
「どうすれば儲かるの？」
「アパート経営に向いている人の条件とは？」
アパート経営は本当に儲かるのか、始めるべきなのか悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
たしかに、リスクだけに目を向けてしまうと「やめた方がいい」といわれてしまうでしょう。
しかし、儲けを出すための方法を理解したうえで取り組めば、安定した収入になる可能性は十分あります。
そこで本記事では、リフォーム会社で家づくりに関する記事を執筆している私が、以下の内容を解説します。
- アパート経営は儲からないとされている4つの理由
- アパート経営で儲からない人の4つの特徴
- アパート経営で儲からない事態を防ぐ6つの対策
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アパート経営を始めたい方も、すでに初めていて苦戦している方も必見の内容です。
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アパート経営は儲からないとされている4つの理由
結論、アパート経営はやり方次第ではちゃんと儲けを出すことが可能です。
では、なぜ儲からないと言われているのか、その理由を紹介します。
- 入居者を維持するのが難しいため
- 多額のローンが負担になるため
- 家賃相場が下がり続けているため
- 黒字になるまでに時間がかかるため
それではひとつずつ見ていきましょう。
1.入居者を維持するのが難しいため
入居者が離れていく原因として、経年劣化が起きて建物の魅力がなくなってしまうことがあげられます。
とくに新築アパートの場合だと、劣化によって「新しい建物」という最大の魅力がなくなってしまい、人が退去して空室がうまれる原因になります。
また、アパート内に空室がうまれると家賃収入が減り、何とかして新しい入居者を迎えるために賃料を下げてしまうと儲からない状態になりかねません。
そのため、新築以外に他のアパートにない強みを持った物件を選ぶことが重要です。
2.多額のローンが負担になるため
アパート経営する場合、数千万円という多額の投資が必要になります。
ほとんどの人は、最初にローンを組んで経営を始めることになるでしょう。
しかし、ローンをしたからといって、アパート経営が成功する保証はなく借金として残る可能性もあります。
その負担があるため、アパート経営は儲からないと思われています。
3.黒字になるまでに時間がかかるため
初期投資の額などを回収し、黒字になるまでに時間がかかる点も儲からないとされている原因のひとつです。
借りる物件などにもよりますが、儲かるようになるまでに約10年～15年以上かかるといわれています。
また、初期投資のほかにも、アパートのメンテナンス費用やトラブルが起こった際の支出などがかかるため、その点も考慮して資金計画を立てる必要があるでしょう。
このように、黒字を出すまでに時間がかかるためアパート経営は儲からないとされています。
4.人口が減り続けているため
人口が減ると、その分アパートを借りる人も少なくなるため儲かりづらくなってしまいます。
また、日本は人口減少に加えて、東京への一極集中が原因で、地方に住む人が減っているという状態にあります。
そういった問題もあり、地方でのアパート経営は以前よりも儲かりづらくなっているのが現状です。
したがって、アパート経営をするさいは、人口減少で儲かりづらくなっている現状を理解したうえで始めるようにしましょう。
アパート経営で儲からない人の4つの特徴
アパート経営を行うにしても、人によって向き不向きがあります。
これから紹介する特徴に当てはまる人は、アパート経営を行っても儲からない可能性が高いです。
- 自己資金を準備できていない人
- 管理会社に業務を丸投げしている人
- 収支計画が甘い人
- 情報収集をしない人
それではひとつずつ見ていきましょう。
1.自己資金を準備できていない人
アパート経営をする前に、しっかり自己資金を準備できていない人は急な支出に対応できなくなります。
たとえば、アパートの老朽化にかかる修繕費や、空室がうまれて収入が減ってしまうなどの急な支出を払えなくなり、最悪のばあい経営をやめなければならない事態になるでしょう。
そのため、アパート経営を始めること決めたら、しっかりと自己資金を集めることから始めるようにしましょう。
必要な自己資金は建築費の1割～3割です。
2.管理会社に業務を丸投げしている人
管理会社に業務を任せきりにしていると、入居者のニーズなどを正確に把握できないという問題が発生することがあります。
入居者のニーズを理解していないと、空室がうまれたり不適切な人物が入居したりする可能性がでてきます。
また、サブリース契約という管理会社にアパート経営を委託する方法もありますが、賃料減額される可能性があるため、あまりおすすめはできません。
そのため、管理会社に全て任せるのではなく、自分自身でも入居者のニーズや市場調査などを行うことが、結果的に黒字にすることにつながります。
3.収支計画が甘い人
収支計画が甘いと、空室の増加や家賃収入の減少といったリスクが発生する可能性があります。
とくに収支シミュレーションを怠ると、急な出費やアパートの管理費などを支払えなくなる危険性があります。
また、収支計画ができていないと自己資金の額が足らず、アパート経営が苦しくなることにもなりかねません。
そのため、アパート経営を初めて行う人は最初に収支計画をしっかり立てるようにしましょう。
4.情報収集をしない人
アパート経営を成功させるためには、定期的に市場の情報を収集することが重要です。
アパートの周辺環境や、そこの将来的な都市計画など自分が有利になるような情報を収集する必要があります。
また、アパート経営を始めたばかりの人は自分だけで市場の情報をくまなく収集するのは困難でしょう。
そのため、信頼できる不動産業者に相談して、様々な情報を集めるようにしましょう。
アパート経営で儲からない事態を防ぐ6つの対策
アパート経営を成功させたいなら、当然ですが儲けを出すための方法を知っておく必要があります。
そのため、アパートの経営で儲けを出すための6つの対策についても紹介します。
- 需要のある立地で経営を行う
- 入居者のニーズを叶える
- 自己資金をしっかり準備する
- サブリース契約は行わない
- しばらく経営したらアパート買い替える
- 10戸以上の部屋数にする
それではひとつずつ見ていきましょう。
1.需要のある立地で経営を行う
アパートを経営するうえで重要なのは、需要の高い立地で行うことです。
たとえば、近くにコンビニやスーパー、病院などの施設が充実している立地だと需要が高く、アパートにも人が集まりやすくなります。
また、立地だけでなく経営するアパートがあるエリアは、どんな特徴があるのかを知っておくことも重要です。
一人暮らしの人が多いのか、家族で暮らしている人が多いのかといった傾向を理解しておくことで、そのエリアで需要の高いアパートを経営することができます。
そのため、アパート経営するさいは需要の高い立地で行うようにしましょう。
2.入居者のニーズを叶える
入居者にとって住みやすい環境を整えることで、退去する確率を下げることができます。
たとえば、今人気の独立洗面所を設置したり、通信速度が速いインターネットをつないだりなど、入居者のニーズをしっかり調べて叶えることが重要です。
ただハウスメーカーだと、一からアパートを建設するのではなく、ある程度形の決まったものを商品として提供されることがほとんどです。
そのため、入居者のニーズに叶えられそうなアパートを設計するために、複数のメーカーに相談するようにしましょう。
3.自己資金をしっかり準備する
経営を始める前に、自己資金を充分に用意することで、儲けを出しやすくなります。
自己資金が多いと、そのぶんローンの借入金を減らして負担を少なくすることが可能です。
また、経営に必要な借入金も建築費の高騰により、増加傾向にあります。
借入金が増加すると、返済に追われて儲けがでない状態となります。
そのため、始めに自己資金をしっかり準備し借入金を少なくして、儲けを出しやすくしましょう。
4.サブリース契約は行わないこと
サブリース契約をすると、家賃収入が多いほど損をするためおすすめできません。
サブリースは、管理会社に保証料を支払うことで、一定の収益を得られるサービスです。
メリットとしては、家賃収入が少なくても常に保証会社から一定の金額をもらうことができます。
ただ、問題なのは実際の家賃収入が多くなっても、得られる金額は一定のままという点です。
たとえば、保証会社から貰える金額が50万円のばあい、家賃収入で100万円の儲けを出していても、得られる収入は50万円になります。
また、サブリース契約だと業者が入居者募集などの手続きを行うため、自分でアパートに住む人を選ぶことができないというデメリットもあります。
そのため、場合によっては経営するアパートにとって、あまり好ましくない人が入居してくることにもなりかねません。
こういった理由から、サブリース契約は行わず自分で経営することをおすすめします。
5.しばらく経営したらアパート買い替える
アパート経営で儲けを出すために、しばらくしたら新しい物件に買い替えるのも一つの手です。
目安としては、アパートを建ててから約12～13年経ったら買い替えるのがおすすめとなっています。
理由としては、アパートは、新築後から15年経ったあたりで経年劣化をおこし、修繕費などの支出が増えてくるためです。
また、アパートが古くなってくると退去する人も増えて、空室がうまれる可能性があります。
そのため、アパートを建ててから15年経つ前に、新しい物件に買い替えて支出を抑えて儲けを出すようにしましょう。
6.10戸以上の部屋数にする
アパートを経営するさい、部屋数を10戸以上にするようにしましょう。
10戸以上にすることで、アパートが事業的規模という形式になり、節税することができます。
節税するばあい、「青色事業専従者給与」という制度に申告することで、65万円控除されます。
また、部屋数を10戸以上にすることでアパート取り壊しするさい、費用を全額除去損として必要経費として扱うことも可能です。
このように、様々なメリットを受けることができるため、アパート建てるなら部屋数を10戸以上にしましょう。
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